專家建議:未來5年控制房價總水平基本不再上升

2020-11-29 20:42

 國民經濟研究所副所長王小魯29日在第十八屆中國改革論壇暨中國體改研究會年會上表示,十四五期間,建議配合土地制度改革,控制房價總水平基本不再上升。他認為,應該開放土地市場,改變土地供應由地方政府獨家壟斷的局面,穩定地價、房價。

 
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高價搶房后遺癥出現!長租公寓現大規模提前解約
 
最近一段時間,蛋殼公寓爆雷的新聞頻頻登上新聞頭條,房東收不到房租,租客被驅逐后無家可歸,造成了非常嚴重的社會影響。
 
近期,《華夏時報》記者了解到,目前曾“高價拿房”的長租公寓機構出現了“提前解約”等問題,甚至連長租領域大型頭部企業也不能幸免,機構同房東和租客大量提前解約。
 
與房東大量提前解約
 
王麗(化名)告訴《華夏時報》記者,2018年9月,自己將北京朝陽區的房子委托給一家知名大型長租公寓機構,雙方合同的期限是三年,月租金6100元,但11月初,租期還未到,機構就要求與王麗解約或者協議降租金。該機構提出的解決方案有兩個,一個是雙方解約,機構付兩個月租金作為違約金給房東,房東需要返還1.8萬元的裝修費,以及服務質量保證金;一個是協議降租金,租金每月改為5100元。
 
“機構的工作人員與我們溝通時態度蠻橫,也沒有明確解約的原因,說解約條件就這樣,給了我們很大的壓力,每天想到這件事就覺得堵心”王麗表示無法接受,她認為,合同還沒到期,機構提出毀約,反而要求業主返還裝修款,這明顯是不合理的。
 
據王麗介紹,當時機構僅僅為房子添置了微波爐、電視、熱水器、簡易家具等設施,而且當初約定合同到期后屋內的裝修和家電是要送給房東的。另外,王麗指出,當初與機構簽署的租期為三年,第一年的空置期約定為三個月,第二年和第三年為一個月,但據王麗觀察,房子在交給機構后十天左右,房屋內部裝修就已經完成,緊接著房子就被租出去了,完全沒有給出空置、通風、晾曬的時間。
 
雖然機構仍然按月按時給王麗交付房租,但王麗卻在擔心,這家機構會不會像其他長租公寓一樣跑路,害怕租金拿不回來,到時候勢必會和租客發生矛盾。
 
和王麗遭遇類似的房東還有很多,一個全國維權qq群內已經達到了1400多人。王麗表示,這個機構最近在“各個擊破”,會單獨約談房東,如果房東好說話,那么大概率會按照他們的條件簽署解約協議,那么大部分損失就由房東來承擔。
 
據了解,多數長租公寓機構有大量的房源是在2017年至2018年簽下的,但今年以來北京房租出現下降,機構的盈利空間已經越來越小,這讓主要依靠吃差價的二房東模式的長租公寓機構難以生存。李麗介紹,當初2018年機構和自己簽約時的房租為6100元,平臺經過裝修后向外出租的價格為7000元,但2020年的市場價已經難以達到這個水平。《華夏時報》記者查閱相關房產平臺發現,該小區同等戶型的房源月租金已經降為6500元左右,部分房源的月租金已經標到了5500元。
 
在大規模與房東解約的同時,租客也有很多被平臺強制解約的情況,有租客反映,在房子內住的好好的,最近卻被平臺通知解約,但沒有提違約金賠付。也有租客表示,只有頻繁的溝通,多次向監管部門反映問題,機構才會賠付違約金。
 
關于如何處理提前解約事件,以及企業的發展規劃等,《華夏時報》記者已經將問題發送給上述企業,但截至發稿,未獲回復。
 
長租公寓行業負面新聞頻出
 
年初以來的疫情黑天鵝事件事件,加速了一大波長租公寓企業的爆雷,包括青客、蛋殼等大品牌企業,均有負面新聞傳出。
 
諸葛找房數據研究中心分析師陳霄分析,疫情成為長租公寓爆雷的催化劑,長租公寓存在著投入成本高,租金回報率低,回報周期長的特點。突發的疫情導致長租公寓出租率顯著下降,空置率上升,最終導致長租公寓現金流緊張。
 
中國企業資本聯盟副理事長、IPG中國區首席經濟學家柏文喜在接受《華夏時報》記者采訪時表示,長租公寓機構收縮戰略,大量與房東和租客解約,是機構自救的一種表現,說明機構的資金鏈已經非常緊張。前幾年由于規模大戰,機構的收房成本非常高,在今年租金下行的市場條件下,機構要維持運營就很難。
 
為什么長租公寓會出現如此多的問題呢?景暉智庫首席經濟學家胡景暉告訴《華夏時報》記者,如同P2P,共享單車等問題一樣,這幾年,為了創新放松了監管,導致某些新興行業在資本的挾持下嚴重跑偏,讓社會和消費者付出了沉重的代價。
 
胡景暉分析,長租公寓頻頻爆倉,根源于其商業模式天然存在缺陷,表現為高進低出、長收短付、短錢長投。資本加持下爭搶房源高價收房,尤其是2017年和2018年,很多長租公寓以高出市場價20%-40%的租金從業主手里收取房源。為爭搶租客又低價出租,降低租金以出貨。
 
如何對長租公寓實施監管,防止行業進入下墜的深淵,成為了行業關注的大問題。對此,胡景暉表示,對長租公寓的監管可以參考銀行監管,資金、押金等均應進入政府指定的資金監管賬戶,資金進出要可見、可控,要有保證金或準備金制度,準備金外的錢可以動用,但要設立規則。
 
面對市場變局,未來長租公寓行業將會發生哪些改變呢?陳霄表示,從長租公寓機構本身來看,隨著行業集中度不斷提升,加之疫情的沖擊下,這種野蠻擴張的模式已經不適應當前的市場環境,未來長租公寓機構必將走向精細化運營道路,對機構的運營能力提出了更高的要求,在服務水平和產品設計等方面都面臨著創新和提高,行業將向著更加精細化、規范化的方向發展。
 
這個行業的是否還有廣泛的前景呢?柏文喜分析,房屋租賃是市場上的剛性需求,未來長租公寓依然會有廣闊的生存空間。現在國家出臺了許多監管措施,包括資金監管等方向,這就決定了資金實力較弱,或者模式有問題的企業會被市場淘汰,留下來好的企業,大浪淘沙后這個行業會更加健康。

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